Qué cambia con el decreto
Externalización de informes técnicos
Los ayuntamientos ahora pueden encargar la preparación de informes técnicos a organismos externos: colegios profesionales, empresas municipales o entidades con acreditación ISO/IEC 17020.
En la práctica esto significa que si tu ayuntamiento tiene lista de espera para el informe del técnico municipal, puede derivar tu expediente a una entidad acreditada que lo evalúe.
Requisitos del organismo externo:
- Acreditación ISO/IEC 17020 vigente
- Mínimo 10 años de experiencia en proyectos de edificación
- Seguro de responsabilidad civil de al menos 1 millón de euros
- Inscripción previa en el registro de la Comunidad Autónoma
Coste para el particular:
El decreto limita el coste del informe externo a un máximo equivalente a la tasa municipal por la propia licencia. Es decir, no debería suponer un gasto adicional significativo respecto al trámite convencional.
El plazo sigue siendo 3 meses
El decreto no modifica el plazo legal de resolución — sigue siendo de 3 meses desde la presentación de la solicitud completa. Lo que cambia es la vía para cumplir ese plazo: si el ayuntamiento no tiene capacidad propia, tiene una alternativa antes de que el reloj se agote.
Se mantiene también el silencio administrativo positivo: si en 3 meses no hay respuesta y tu solicitud cumple todos los requisitos, la licencia se entiende concedida.
Vivienda de precio limitado
El decreto introduce además una nueva categoría: la vivienda de precio limitado, destinada a unidades familiares con ingresos de hasta 6 veces el IPREM. Estas viviendas mantienen su condición de protegida durante 10 años.
Esto no afecta directamente a la construcción de vivienda unifamiliar privada, pero sí amplía las opciones para promotores que quieran construir vivienda asequible en las islas.
Nuestra valoración
La idea es buena — externalizar informes para desbloquear municipios saturados es sentido común. Pero la ejecución depende de que cada ayuntamiento firme convenios con entidades acreditadas, y eso todavía está en proceso.
En los municipios que ya teníamos identificados como ágiles (plazo real de 2-3 meses), el decreto no cambia mucho. Donde sí puede marcar diferencia es en los municipios que históricamente tardan 6-12 meses — si aplican la externalización, esos plazos podrían acortarse de forma significativa.
Seguimos esta evolución de cerca y actualizaremos esta página a medida que veamos resultados reales en expedientes de nuestros clientes.
Análisis artículo por artículo: qué dice exactamente el decreto
Artículo 1 — Objeto y ámbito de aplicación
El decreto se aplica a todos los municipios de Canarias sin excepción. No distingue entre municipios turísticos, rurales o capitalinos. Cualquier ayuntamiento puede acogerse a la externalización de informes, lo que en teoría elimina la disparidad entre municipios con técnicos disponibles y los que no tienen.
En la práctica, los municipios más grandes (Santa Cruz de Tenerife, Las Palmas de Gran Canaria, San Cristóbal de La Laguna) ya tenían plantillas técnicas suficientes para cumplir plazos razonables. Los que más beneficio obtendrán son los municipios medianos y pequeños — Granadilla de Abona, Arona, La Orotava, Telde — donde un solo técnico municipal acumula decenas de expedientes.
Artículo 2 — Requisitos de las entidades colaboradoras
Este artículo detalla quién puede emitir informes técnicos externos:
- Colegios profesionales de arquitectos e ingenieros con sede en Canarias
- Empresas municipales especializadas en urbanismo
- Entidades de inspección con acreditación ISO/IEC 17020 vigente emitida por ENAC
- Sociedades profesionales con al menos 10 años de experiencia en edificación
El requisito de 10 años es deliberado: elimina empresas creadas específicamente para este nicho sin trayectoria demostrable. El seguro de responsabilidad civil de 1 millón de euros añade otra barrera que garantiza solvencia.
Artículo 3 — Procedimiento de externalización
El flujo es el siguiente:
- El promotor presenta su solicitud de licencia en el ayuntamiento con toda la documentación habitual
- Si el ayuntamiento no puede emitir informe técnico en 30 días, puede derivar el expediente a una entidad colaboradora registrada
- La entidad colaboradora dispone de 45 días para emitir su informe
- El informe se remite al ayuntamiento, que resuelve la licencia en los plazos habituales
Punto clave: la derivación a entidad externa es potestad del ayuntamiento, no del promotor. Tú no puedes exigir que tu expediente se derive — solo puedes solicitarlo. Sin embargo, si el plazo de 3 meses se agota sin resolución, sigue operando el silencio administrativo positivo.
Artículo 4 — Costes y tasas
El decreto establece un tope: el coste del informe externo no puede superar el importe de la tasa municipal por la licencia. En la práctica:
| Presupuesto de obra (PEM) |
Tasa municipal estimada |
Máximo informe externo |
| 80.000 € |
2.400 – 3.200 € |
2.400 – 3.200 € |
| 120.000 € |
3.600 – 4.800 € |
3.600 – 4.800 € |
| 200.000 € |
6.000 – 8.000 € |
6.000 – 8.000 € |
Es decir, en el peor escenario el promotor podría acabar pagando el doble (tasa municipal + informe externo). En la mayoría de los casos, el ayuntamiento asume el coste del informe externo como parte de su gestión, pero la norma permite repercutirlo al promotor.
Artículo 5 — Vivienda de precio limitado
Este artículo introduce una nueva categoría de vivienda protegida. Las características principales:
- Destinatarios: unidades familiares con ingresos de hasta 6 veces el IPREM (en 2026: aproximadamente 42.000 € brutos anuales para una persona sola)
- Precio máximo de venta: fijado por orden del Gobierno de Canarias, vinculado al módulo básico de vivienda protegida
- Periodo de protección: 10 años desde la calificación definitiva
- Condición: durante esos 10 años no se puede vender a precio libre ni destinar a uso turístico
Para promotores privados que quieran construir este tipo de vivienda, el decreto ofrece incentivos: tramitación preferente de licencias y posibles bonificaciones en el ICIO, según lo que determine cada municipio.
Qué cambió respecto a la legislación anterior
La Ley 4/2017, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, establecía el marco general pero no resolvía el cuello de botella práctico: la falta de personal técnico en los ayuntamientos.
| Aspecto |
Antes del decreto |
Después del decreto |
| Informe técnico |
Solo técnico municipal |
Técnico municipal o entidad externa acreditada |
| Plazo de resolución |
3 meses (raramente cumplido) |
3 meses (con vía alternativa para cumplirlo) |
| Silencio administrativo |
Positivo |
Positivo (sin cambios) |
| Coste para el promotor |
Solo tasa municipal |
Tasa municipal + posible informe externo |
| Vivienda protegida |
Solo VPO tradicional |
VPO + nueva categoría «precio limitado» |
Implicaciones prácticas para propietarios y promotores
Si estás esperando una licencia ahora
El decreto no tiene efecto retroactivo automático sobre expedientes en curso. Sin embargo, si tu expediente lleva más de 3 meses sin resolución, puedes:
- Presentar un escrito al ayuntamiento solicitando la derivación a entidad externa
- Si el ayuntamiento no actúa, invocar el silencio administrativo positivo (consulta con tu abogado antes de comenzar obras bajo esta vía)
- Interponer recurso contencioso-administrativo por inactividad administrativa
Si vas a presentar una licencia nueva
La recomendación es incluir en la solicitud un escrito complementario pidiendo que, en caso de imposibilidad de emitir informe en plazo, se derive a entidad colaboradora. No es obligatorio, pero deja constancia de tu voluntad de agilizar y puede acelerar la respuesta.
Si eres promotor de vivienda asequible
La categoría de vivienda de precio limitado puede ser interesante si estás valorando proyectos en municipios con demanda de vivienda accesible — especialmente en zonas turísticas de Tenerife y Gran Canaria donde los precios de venta libre se han disparado.
Cronograma de implementación
| Fecha |
Hito |
| Abril 2025 |
Publicación del Decreto-ley 3/2025 en BOC |
| Junio 2025 |
Creación del registro de entidades colaboradoras |
| Septiembre 2025 |
Primeros convenios municipios-entidades firmados |
| Diciembre 2025 |
Primeros informes externos emitidos |
| 2026 |
Evaluación del impacto en plazos reales |
A fecha de marzo de 2026, el registro de entidades colaboradoras está operativo y varios municipios ya han firmado convenios. Los primeros resultados son prometedores en municipios como Arona (Tenerife) y Telde (Gran Canaria), donde los plazos medios se han reducido de 7-8 meses a 3-4 meses. Otros municipios, especialmente en islas menores, todavía no han formalizado convenios.
Preguntas Frecuentes
¿El decreto obliga a los ayuntamientos a externalizar los informes?
No. La externalización es una opción, no una obligación. Cada ayuntamiento decide si la necesita y con qué entidades firma convenios. El decreto proporciona el marco legal para que puedan hacerlo, pero no impone plazos para su implementación.
¿Puedo yo como promotor elegir la entidad que haga el informe?
No directamente. El ayuntamiento decide a qué entidad deriva el expediente, dentro de las que tiene convenio vigente. Sin embargo, puedes presentar un escrito sugiriendo una entidad concreta si está registrada — el ayuntamiento no está obligado a aceptar tu propuesta pero puede tenerla en cuenta.
¿El silencio administrativo positivo sigue funcionando igual?
Sí. Si tu solicitud de licencia cumple todos los requisitos y el ayuntamiento no resuelve en 3 meses, la licencia se entiende concedida. El decreto no modifica esta figura. Pero te recomendamos obtener la resolución expresa antes de iniciar obras — un error en la interpretación del silencio puede derivar en expediente sancionador.
¿Cuánto cuesta realmente el informe externo?
El decreto lo limita al importe de la tasa municipal. Para una vivienda unifamiliar media en Canarias, esto supone entre 2.500 y 5.000 euros. En muchos casos el ayuntamiento asume este coste, pero no está garantizado.
¿Afecta este decreto a obras en suelo rústico?
El decreto se aplica a todas las licencias urbanísticas, incluidas las de suelo rústico de asentamiento rural. Sin embargo, las obras en rústico requieren informes adicionales (agronómico, integración paisajística) que el decreto no cubre — esos siguen siendo responsabilidad del promotor.
