Trámites para Construir una Casa en Canarias: Guía Paso a Paso

Cada proyecto de construcción pasa por las mismas etapas administrativas. Da igual si la casa es de madera, de hormigón o de acero — los trámites son los mismos. Lo que cambia es cuánto tardan y cuánto cuestan según la isla y el municipio.

Aquí detallamos el recorrido completo que seguimos con nuestros clientes, desde que deciden construir hasta que reciben las llaves.

Paso 1: Consulta urbanística

Antes de encargar nada, hay que confirmar qué permite tu parcela. Acude a la oficina de urbanismo de tu ayuntamiento y solicita:

• Certificado de calificación urbanística (imprescindible — especialmente si el terreno podría ser rústico)
• Ficha urbanística de la parcela
• Información sobre afecciones (servidumbres, protecciones)

Coste: entre 30 y 80 euros según municipio. Plazo: de 1 a 4 semanas.

Paso 2: Nota simple del Registro de la Propiedad

Pide una nota simple en el Registro para verificar que la parcela pertenece realmente a quien te la vende, que no tiene cargas (hipotecas, embargos) y que los linderos coinciden con la realidad catastral.

Coste: 9,02 euros (online) o unos 20 euros presencial. Plazo: inmediato si es online.

Paso 3: Estudio geotécnico

Un laboratorio analiza el terreno para dimensionar correctamente la cimentación. En Canarias esto es especialmente relevante porque el subsuelo volcánico varía enormemente de una parcela a otra — incluso dentro del mismo municipio.

Coste: entre 800 y 2.000 euros dependiendo de la complejidad del terreno. Plazo: 2-4 semanas desde la toma de muestras.

Paso 4: Proyecto técnico

Tu arquitecto elabora el proyecto de ejecución completo: planos, memorias técnicas, cálculo estructural, instalaciones, eficiencia energética y presupuesto detallado. Este documento debe estar visado por el colegio profesional correspondiente.

Coste: para una vivienda unifamiliar de 80-120 m², los honorarios del arquitecto suelen oscilar entre 5.000 y 12.000 euros dependiendo de la complejidad del diseño. Plazo: entre 1 y 3 meses según la carga de trabajo del profesional.

Nuestro caso particular: cuando el cliente construye con nosotros, trabajamos con arquitectos que ya conocen nuestro sistema de entramado de madera. Eso acelera el proceso porque no hay curva de aprendizaje sobre la tecnología constructiva.

Paso 5: Solicitud de licencia de obra

Con el proyecto visado, se presenta la solicitud de licencia en el ayuntamiento junto con la documentación requerida y el pago de las tasas.

Documentación tipo:

• Proyecto de ejecución visado
• Estudio geotécnico
• Estudio de gestión de residuos
• Designación de director de obra
• Designación de coordinador de seguridad y salud
• Justificante de pago de tasa e ICIO

Coste: la tasa más el ICIO suelen sumar entre el 5% y el 8% del presupuesto de ejecución material. Plazo legal: 3 meses para la resolución municipal.

Paso 6: Resolución del ayuntamiento

El técnico municipal revisa el proyecto y emite su informe. Si hay observaciones, te las comunican para subsanarlas. Si todo es correcto, se concede la licencia.

Plazo real: entre 1 y 6 meses dependiendo del municipio. Con el Decreto-ley 3/2025 se espera que la externalización de informes técnicos reduzca estos plazos, pero aún es pronto para confirmarlo.

Silencio positivo: si el ayuntamiento no resuelve en 3 meses y tu solicitud cumple todos los requisitos, la licencia se entiende concedida. En la práctica, recomendamos esperar a tener la resolución expresa antes de iniciar obras — un malentendido con el silencio administrativo puede salir muy caro.

Paso 7: Acta de replanteo

Con la licencia concedida, el director de obra verifica sobre el terreno que la posición del edificio corresponde con lo aprobado en el proyecto. Se firma el acta de replanteo y se designa oficialmente la dirección de obra.

Plazo: un día. Se coordina con el inicio de los trabajos.

Paso 8: Construcción y fin de obra

Comienza la ejecución. Durante la obra, el director de obra y el coordinador de seguridad realizan visitas periódicas. Al finalizar:

• El director firma el certificado final de obra
• Se solicita la licencia de primera ocupación al ayuntamiento
• Con la primera ocupación puedes dar de alta los suministros definitivos y escriturar

Plazo de construcción (casa de madera): entre 3 y 6 meses según tamaño y complejidad. Primera ocupación: 1-3 meses adicionales para la resolución municipal.

Plazos totales realistas

La horquilla es amplia porque depende del municipio, del arquitecto y de la complejidad del proyecto. En nuestra experiencia, un proyecto tipo de vivienda unifamiliar en suelo urbano con un municipio ágil se completa en unos 10-12 meses desde la consulta urbanística hasta las llaves.

Cronograma detallado: semana a semana

Para que tengas una idea más precisa de los plazos, aquí desglosamos un caso tipo: vivienda unifamiliar de 100 m² en suelo urbano de un municipio de tamaño medio en Tenerife.

Semanas 1-4: Consulta urbanística y documentación previa

Subtotal fase: ~1.260 €

Semanas 5-16: Proyecto técnico

Subtotal fase: ~7.350 €

Semanas 17-20: Solicitud de licencia

Subtotal fase: ~7.800 €

Semanas 21-32: Resolución municipal

Subtotal fase: 0 € (salvo subsanaciones)

Semanas 33-52: Construcción

Subtotal fase: ~115.000 € (PEM)

Semanas 53-60: Fin de obra y primera ocupación

Subtotal fase: ~4.000 €

Resumen de costes totales

Este es un ejemplo orientativo para una vivienda de 100 m² en un municipio con plazos razonables. El coste real puede variar significativamente según la isla, el municipio, la complejidad del proyecto y las condiciones del terreno.

Costes ocultos y errores comunes

Error 1: No presupuestar la urbanización pendiente

Si tu parcela es urbana pero no tiene todos los servicios ejecutados (por ejemplo, falta acera o alumbrado en el frente de parcela), el ayuntamiento puede exigir que asumas el coste de urbanización de tu frente. Esto puede añadir entre 5.000 y 20.000 euros al proyecto.

Cómo evitarlo: en la consulta urbanística, pregunta específicamente si la parcela tiene la condición de «solar» (todos los servicios ejecutados) o si necesita completar la urbanización.

Error 2: No considerar el IGIC en el presupuesto

En Canarias no se aplica IVA sino IGIC (Impuesto General Indirecto Canario). El tipo general es del 7% y se aplica a los honorarios profesionales y a la construcción (salvo vivienda habitual, que puede estar exenta o al tipo reducido del 3% en determinados supuestos).

Para una vivienda habitual de menos de 150 m² y un coste que no supere los módulos establecidos, la ejecución de obra puede tributar al 3% de IGIC en lugar del 7%. Consulta con tu asesor fiscal.

Error 3: Olvidar los honorarios de dirección de obra

El proyecto técnico tiene un coste, pero la dirección de obra durante la ejecución es un gasto adicional. El director de obra (generalmente el mismo arquitecto) realiza visitas periódicas y cobra honorarios aparte del proyecto. Para una vivienda unifamiliar, la dirección de obra supone entre 2.000 y 5.000 euros adicionales.

Error 4: No contratar el seguro decenal cuando es obligatorio

El seguro decenal es obligatorio para viviendas nuevas que se vayan a vender. Si construyes para uso propio y no piensas vender, puedes prescindir de él (con las limitaciones que eso implica si cambias de opinión en el futuro). El coste es del 1%-1,5% del PEM.

Error 5: Subestimar el coste de acometidas

Las acometidas de agua, electricidad y saneamiento a la red municipal tienen costes que dependen de la distancia al punto de conexión:

Tramitación digital vs presencial

Ventajas de la tramitación digital

• Ahorro de tiempo: no necesitas desplazarte al ayuntamiento
• Registro inmediato: la solicitud queda registrada al momento con sello electrónico
• Seguimiento: puedes consultar el estado del expediente online (en los municipios que lo permiten)
• Documentación: se adjuntan archivos PDF, evitando problemas con copias en papel

Cuándo conviene ir presencialmente

• Primera consulta urbanística: conviene hablar directamente con el técnico para aclarar dudas sobre la parcela
• Subsanaciones: si el ayuntamiento requiere documentación adicional, es más eficaz entregarlo en persona y hablar con el técnico
• Municipios pequeños: en ayuntamientos con poca infraestructura digital, la gestión presencial sigue siendo más fiable
• Expedientes complejos: si tu proyecto tiene particularidades (suelo rústico, afecciones, patrimonio histórico), la interacción personal con el técnico es fundamental

Preguntas Frecuentes

¿Cuánto tiempo tarda todo el proceso de construcción de una casa en Canarias?

Desde la primera consulta urbanística hasta la entrega de llaves, el plazo total realista para una vivienda unifamiliar en suelo urbano es de 10 a 20 meses. El factor que más varía es el plazo de la licencia municipal: en municipios ágiles (2-3 meses) el total se acerca a los 10 meses; en municipios lentos (6-10 meses) puede superar los 18 meses. La externalización de informes del Decreto-ley 3/2025 está ayudando a reducir estos plazos en algunos municipios.

¿Puedo hacer los trámites yo mismo sin arquitecto?

El proyecto técnico y la dirección de obra deben ser realizados por un arquitecto o arquitecto técnico — es un requisito legal. Sin embargo, los trámites administrativos (presentación de solicitudes, pago de tasas, consultas urbanísticas) sí puedes hacerlos tú mismo. Muchos clientes optan por una solución intermedia: contratan al arquitecto para el proyecto y la dirección, pero gestionan personalmente la tramitación municipal.

¿Qué documentos necesito para solicitar la licencia de primera ocupación?

Los documentos principales son: certificado final de obra firmado por el director de obra, certificado de eficiencia energética, declaración catastral de la nueva construcción, libro del edificio (si aplica), y justificante de haber liquidado todas las tasas. Cada ayuntamiento puede requerir documentos adicionales — consulta la lista específica de tu municipio antes de presentar la solicitud.

¿Qué pasa si durante la obra necesito hacer cambios respecto al proyecto aprobado?

Los cambios menores (acabados, distribución interior sin afectar estructura) generalmente se incorporan como «modificado de obra» y se reflejan en el certificado final. Los cambios significativos (modificación de estructura, aumento de superficie, cambio de altura) requieren un «proyecto modificado» que debe ser aprobado por el ayuntamiento antes de ejecutarlos. Iniciar cambios significativos sin aprobación puede invalidar la licencia.

¿Puedo construir por fases para distribuir la inversión?

Sí, es posible y relativamente habitual. El proyecto técnico puede contemplar la ejecución por fases (por ejemplo: fase 1 estructura y envolvente, fase 2 acabados interiores). La licencia debe cubrir el proyecto completo, pero la ejecución puede fraccionarse. Ten en cuenta que la licencia tiene un plazo de vigencia — si las fases se alargan demasiado, puede ser necesario solicitar prórroga.