En la práctica, muchas compraventas se formalizan sin cédula vigente — el comprador asume el riesgo y la responsabilidad de obtenerla posteriormente. Sin embargo, si estás comprando con hipoteca, el banco sí la exigirá como parte de la documentación para la tasación.
2. Alquiler de vivienda
La Ley de Arrendamientos Urbanos y la normativa canaria exigen que la vivienda alquilada sea habitable. La cédula es la prueba de que cumple los requisitos. Si alquilas sin cédula y surgen problemas (humedades, falta de ventilación, instalaciones deficientes), el inquilino puede exigir la resolución del contrato y una indemnización.
Para viviendas de uso turístico (vivienda vacacional), la cédula de habitabilidad es un requisito obligatorio para obtener la licencia de actividad turística en Canarias.
3. Alta de suministros
Las compañías suministradoras (agua, electricidad, gas) pueden exigir la cédula para dar de alta un nuevo contrato de suministro. En la práctica:
- Electricidad: la distribuidora (Endesa en Canarias) requiere el boletín eléctrico actualizado y, en viviendas de nueva construcción, la licencia de primera ocupación (que incluye la verificación de habitabilidad)
- Agua: el consorcio o la empresa municipal puede exigir la cédula o la primera ocupación
- Gas: si aplica, certificado de instalación de gas
4. Obra nueva: licencia de primera ocupación
Cuando construyes una vivienda nueva, la licencia de primera ocupación que emite el ayuntamiento cumple la función de cédula de habitabilidad inicial. No necesitas obtener una cédula aparte si ya tienes la primera ocupación.
5. Herencias y donaciones
Para inscribir una vivienda heredada o donada en el Registro de la Propiedad, el notario puede requerir la cédula vigente.
Tipos de cédula de habitabilidad
Cédula de primera ocupación
Se emite para viviendas de nueva construcción o resultado de una rehabilitación integral. Se vincula a la licencia de primera ocupación municipal. El técnico verifica que la vivienda ejecutada coincide con el proyecto aprobado y que cumple las condiciones de habitabilidad.
Cédula de segunda ocupación (o renovación)
Se emite para viviendas existentes que necesitan renovar su cédula (porque ha caducado o porque nunca tuvieron una). El técnico inspecciona la vivienda en su estado actual y emite la cédula si cumple los requisitos mínimos.
Cédula por cambio de uso
Si un local comercial se convierte en vivienda (o viceversa), se requiere una cédula específica que certifique que el nuevo uso cumple las condiciones de habitabilidad.
Precio de la cédula de habitabilidad en Canarias
El coste de obtener la cédula de habitabilidad tiene dos componentes:
Honorarios del técnico
| Tipo de cédula |
Rango de precio |
| Cédula de segunda ocupación (piso) |
100 – 250 € |
| Cédula de segunda ocupación (casa unifamiliar) |
150 – 350 € |
| Cédula de primera ocupación (vivienda nueva) |
Incluida en los honorarios del director de obra |
| Cédula por cambio de uso |
300 – 600 € |
Tasas administrativas
Algunos ayuntamientos canarios cobran una tasa por la tramitación de la cédula. El importe varía entre 20 y 60 euros según el municipio. No todos los ayuntamientos cobran esta tasa.
Coste total estimado
Para una vivienda existente que necesita renovar la cédula, el coste total (honorarios + tasa + desplazamiento) se sitúa entre 120 y 400 euros. Es un gasto menor comparado con la importancia del documento.
Documentación necesaria
Para solicitar la cédula de habitabilidad necesitas:
Para segunda ocupación (vivienda existente)
- Escritura de propiedad o título que acredite la titularidad
- Referencia catastral del inmueble
- Plano de la vivienda (si se dispone)
- Último recibo de IBI pagado
- DNI del propietario
Para primera ocupación (obra nueva)
- Licencia de obra concedida
- Certificado final de obra firmado por el director de obra
- Certificado de eficiencia energética
- Boletines de instalaciones (eléctrica, fontanería, telecomunicaciones)
- Proyecto técnico ejecutado
Proceso paso a paso para obtener la cédula
Paso 1: Contratar un técnico competente
Contacta con un arquitecto o arquitecto técnico colegiado en Canarias. Puedes buscar profesionales en:
- Colegio Oficial de Arquitectos de Canarias (COAC)
- Colegio Oficial de Arquitectos Técnicos de Tenerife o Gran Canaria
- Plataformas profesionales especializadas
Solicita presupuesto a 2-3 profesionales para comparar.
Paso 2: Inspección de la vivienda
El técnico visita la vivienda y verifica:
- Superficie útil de cada estancia
- Altura libre de techos
- Ventilación e iluminación de estancias
- Estado de las instalaciones (agua, electricidad, saneamiento)
- Dotación mínima (cocina, baño, dormitorio)
- Condiciones de accesibilidad (si aplica)
La inspección dura entre 30 minutos y 1 hora dependiendo del tamaño de la vivienda.
Paso 3: Emisión del informe técnico
Si la vivienda cumple los requisitos, el técnico redacta el informe de habitabilidad y lo visa en su colegio profesional. Si la vivienda no cumple algún requisito, el técnico indica las deficiencias que hay que subsanar antes de emitir la cédula.
Paso 4: Presentación ante el ayuntamiento (si aplica)
En algunos municipios canarios, la cédula debe presentarse ante el ayuntamiento para su registro. En otros, el informe técnico visado es suficiente por sí mismo. Consulta en tu ayuntamiento qué procedimiento aplica.
Paso 5: Obtención de la cédula
Una vez visado el informe (y registrado en el ayuntamiento si procede), la cédula está disponible. El plazo total desde la contratación del técnico hasta la obtención es de 1 a 4 semanas.
Periodo de validez
La cédula de habitabilidad tiene una validez de 10 años en Canarias para viviendas existentes. Para viviendas de nueva construcción (primera ocupación), la validez es de 25 años.
Una vez caducada, es necesario renovarla si se quiere vender, alquilar o realizar cualquier operación que la requiera.
Diferencia entre cédula de habitabilidad y certificado energético
Estos dos documentos se confunden con frecuencia, pero son distintos:
| Aspecto |
Cédula de habitabilidad |
Certificado energético |
| Qué certifica |
Condiciones mínimas de habitabilidad |
Eficiencia energética (consumo y emisiones) |
| Quién lo emite |
Arquitecto o arquitecto técnico |
Arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero |
| Obligatorio para venta |
Sí (en Canarias) |
Sí (normativa estatal) |
| Obligatorio para alquiler |
Sí |
Sí |
| Validez |
10 años (existente) / 25 años (nueva) |
10 años |
| Coste |
100 – 350 € |
50 – 200 € |
| Inspección |
Presencial obligatoria |
Presencial obligatoria |
Importante: son documentos complementarios, no sustitutivos. Para vender o alquilar una vivienda en Canarias necesitas ambos.
Qué hacer si la vivienda no cumple los requisitos
Si el técnico detecta deficiencias que impiden emitir la cédula, las más habituales son:
Deficiencias subsanables (coste bajo-medio)
- Falta de ventilación en baño: instalar un extractor (100-300 €)
- Instalación eléctrica obsoleta: actualizar cuadro y circuitos (500-2.000 €)
- Humedades por falta de impermeabilización: reparar (500-3.000 €)
- Falta de agua caliente: instalar calentador o termo (200-800 €)
Deficiencias difíciles de subsanar (coste alto)
- Altura libre insuficiente: requiere obra estructural o es imposible de resolver
- Superficie inferior al mínimo: no se puede ampliar sin licencia de obra
- Falta de saneamiento: conectar a red municipal o instalar fosa séptica (3.000-10.000 €)
Viviendas antiguas sin posibilidad de cédula
En Canarias existen viviendas tradicionales (especialmente en medianías y zonas rurales) que no cumplen los estándares actuales y no pueden adaptarse sin una rehabilitación integral. En estos casos, la vía es obtener una licencia de obra mayor para la rehabilitación y, una vez completada, solicitar la cédula de primera ocupación.
Particularidades de Canarias
Vivienda vacacional
Para registrar una vivienda vacacional en Canarias (regulada por el Decreto 113/2015), la cédula de habitabilidad es requisito obligatorio. Sin ella, no se puede inscribir la vivienda en el registro turístico y operar legalmente como alojamiento vacacional.
Viviendas en suelo rústico
Las viviendas legales en suelo rústico de asentamiento rural pueden obtener cédula de habitabilidad si cumplen los requisitos técnicos. Las viviendas ilegales o en situación de fuera de ordenación no pueden obtener cédula — lo que implica que no se pueden vender formalmente ni alquilar con contrato.
Viviendas históricas
Las viviendas incluidas en catálogos de protección patrimonial pueden tener requisitos específicos para la cédula, ya que las intervenciones de adecuación deben respetar los elementos protegidos.
Preguntas Frecuentes
¿Puedo vender mi casa sin cédula de habitabilidad en Canarias?
Técnicamente sí, pero con limitaciones. El notario puede autorizar la escritura si el comprador renuncia expresamente a exigir la cédula (mediante una cláusula de exoneración). Sin embargo, si el comprador necesita hipoteca, el banco exigirá la cédula para la tasación. En la práctica, vender sin cédula complica la operación y puede reducir el precio de venta.
¿La licencia de primera ocupación sustituye a la cédula?
Sí, para viviendas de nueva construcción. La licencia de primera ocupación emitida por el ayuntamiento acredita que la vivienda cumple las condiciones de habitabilidad. No necesitas obtener una cédula aparte hasta que caduque la primera ocupación (normalmente 25 años).
¿Cuánto tarda en obtenerse la cédula de habitabilidad?
El proceso completo — desde que contratas al técnico hasta que tienes el documento visado — tarda entre 1 y 4 semanas. La inspección en sí dura menos de una hora. El tiempo restante es para la redacción del informe y el visado colegial.
¿Qué pasa si alquilo sin cédula de habitabilidad?
El inquilino puede solicitar la resolución del contrato y reclamar indemnización si la vivienda no reúne condiciones de habitabilidad. Además, si operas una vivienda vacacional sin cédula, te expones a sanciones administrativas del Gobierno de Canarias que pueden superar los 30.000 euros.
¿Se puede obtener cédula para una vivienda construida sin licencia?
No. La cédula de habitabilidad presupone que la vivienda es legal urbanísticamente. Si la vivienda fue construida sin licencia de obra, primero hay que regularizar la situación urbanística (si es posible) y después solicitar la cédula. En suelo rústico protegido, la regularización no es posible y la vivienda no puede obtener cédula bajo ninguna circunstancia.
